1. Het college kwalificeert de verwerving van Kofschip 14-15 in het licht van de Nota Grondbeleid als een proactieve verwerving, en niet als een strategische verwerving. Waarom is in dit geval geen sprake van een strategische verwerving, waarvoor strengere regels gelden?
2. Bij een proactieve verwerving moet zijn voldaan aan een aantal voorwaarden zoals verwoord in de in 2024 vastgestelde "Verwervingsstrategie Lelystad" (https://lelystad.bestuurlijkeinformatie.nl/Reports/Document/3a1a843f-69bf-4b92-88e1-b107b42496d5?documentId=5da86600-8760-47b2-a111-abafd11ebd8b).
Voor proactieve verwervingen geldt dat minimaal voldaan moet zijn aan de volgende voorwaarden:
1. Voor een cruciale locatie wil de gemeente meer invloed op de ontwikkeling, op basis van de kerndoelen en beleidsoverwegingen, dan louter met het publiekrechtelijk instrumentarium valt te bereiken.
2. Een functie of activiteit starten die noodzakelijk wordt gevonden om maatschappelijke impact te realiseren, maar die door marktpartijen niet wordt opgepakt.
Daarnaast moet minimaal zijn voldaan aan één van de voorwaarden 3 t/m 8 zoals verwoord op p. 5-6 van deze verwervingsstrategie.
Voor strategische verwervingen moet een sluitende financiële business case worden gemaakt en geldt dat minimaal moet worden voldaan aan de hierboven geciteerde voorwaarden 1 en 2, aangevuld met onderbouwing uit voorwaarden 3-9, en in sommige gevallen voorwaarde 10 (winstgevende ontwikkeling).
Graag ontvangen wij de onderbouwde afweging die het college heeft gemaakt bij elk van de in de verwervingsstrategie genoemde voorwaarden: waarom en in hoeverre voldoet deze aankoop wel/niet aan elk van de voorwaarden?
3. Eerder is naar verluidt met de betrokken ondernemer gesproken over bedrijfsverplaatsing in plaats van bedrijfsbeëindiging. Is dit juist? Zo ja, waarom is uiteindelijk gekozen voor bedrijfsbeëindiging? Is het college bereid om (waar nodig vertrouwelijk) inzage te geven in alle correspondentie hierover tussen het college en de ondernemer?
4. In hoeverre ontstaat met de bedrijfsbeëindiging van Party Players ruimte voor een nieuwe seksinrichting in Lelystad, en onder welke voorwaarden worden ondernemers die daar in willen investeren gefaciliteerd?
5. Is sprake van een sluitende business case of een winstgevende ontwikkeling en zo ja, hoe ziet deze eruit?
Antwoord
1. Het college kwalificeert de verwerving van Kofschip 14-15 in het licht van de Nota Grondbeleid als een proactieve verwerving, en niet als een strategische verwerving. Waarom is in dit geval geen sprake van een strategische verwerving, waarvoor strengere regels gelden?
De verwerving van Kofschip 14 15 is een proactieve verwerving. Voor het gebied zijn reeds concrete ontwikkelkaders vastgesteld (besluit Turbo locatie, selectie CPO Knarrenhof, prestatieafspraak met Centrada, Omgevingsvisie, Hoogbouwvisie) en de aankoop dient rechtstreeks het actief realiseren van gemeentelijke woningbouwdoelstellingen. Het wezenlijke kenmerk van een strategische verwerving (aankoop van locaties zonder concrete beleidskaders met het oog op grondbankvorming of speculatieve winst) ontbreekt. De kwalificatie is in overeenstemming met de Nota Grondbeleid en de Verwervingsstrategie Lelystad (2024).
2. Bij een proactieve verwerving moet zijn voldaan aan een aantal voorwaarden zoals verwoord in de in 2024 vastgestelde "Verwervingsstrategie Lelystad" (https://lelystad.bestuurlijkeinformatie.nl/Reports/Document/3a1a843f-69bf-4b92-88e1-b107b42496d5?documentId=5da86600-8760-47b2-a111-abafd11ebd8b).
Voor proactieve verwervingen geldt dat minimaal voldaan moet zijn aan de volgende voorwaarden:
1. Voor een cruciale locatie wil de gemeente meer invloed op de ontwikkeling, op basis van de kerndoelen en beleidsoverwegingen, dan louter met het publiekrechtelijk instrumentarium valt te bereiken.
2. Een functie of activiteit starten die noodzakelijk wordt gevonden om maatschappelijke impact te realiseren, maar die door marktpartijen niet wordt opgepakt.
Daarnaast moet minimaal zijn voldaan aan één van de voorwaarden 3 t/m 8 zoals verwoord op p. 5-6 van deze verwervingsstrategie.
Voor strategische verwervingen moet een sluitende financiële business case worden gemaakt en geldt dat minimaal moet worden voldaan aan de hierboven geciteerde voorwaarden 1 en 2, aangevuld met onderbouwing uit voorwaarden 3-9, en in sommige gevallen voorwaarde 10 (winstgevende ontwikkeling).
Graag ontvangen wij de onderbouwde afweging die het college heeft gemaakt bij elk van de in de verwervingsstrategie genoemde voorwaarden: waarom en in hoeverre voldoet deze aankoop wel/niet aan elk van de voorwaarden?
Op basis van de afwegingen voldoet de verwerving aan de minimale voorwaarden voor een proactieve verwerving zoals opgenomen in de Verwervingsstrategie. De kenmerken/voorwaarden voor een strategische verwerving ontbreken: geen aankoop zonder ontwikkelkaders; geen zelfstandige, sluitende business case.
Toetsing aan Verwervingsstrategie
• Voorwaarde 1 (cruciale locatie): voldoet; publiekrechtelijke instrumenten en handhaving alleen bieden niet het gewenste ontwikkelresultaat. Inzet daarvan leidt tot langdurige procedures en (potentieel) planschadevergoedingen. De aankoop maakt dat de beoogde woningbouwdoelstellingen tijdig en doelmatig zijn te realiseren.
• Voorwaarde 2 (markt pakt niet op): voldoet; exploitant beëindigt de bedrijfsvoering, maar doet dit uiteraard niet vrijwillig zonder volledige schadeloosstelling. Er is geen marktpartij die de verwerving overneemt (zie voorwaarde 3). De aankoop is noodzakelijk om de maatschappelijke doelstelling (woningbouw, leefbaarheid) mogelijk te maken.
• Voorwaarde 3 (commerciële onhaalbaarheid): voldoet; locatie is commercieel onaantrekkelijk door ligging, ontwikkelrisico’s en programmavolume onzekerheid. Dit beperkt marktinitiatieven en rechtvaardigt gemeentelijke interventie. Zie ook toelichting onder vraag 5 over opbrengstonzekerheid.
• Voorwaarde 4–6 (voorkomen versnippering/speculatie): voldoet indirect; hoewel het primaire doel woningbouw is, voorkomt gemeentelijk eigendom versnippering en speculatie in het plangebied en vergroot het de regie en samenwerkingsmogelijkheden bij toekomstige gebiedsontwikkeling.
• Voorwaarde 7 (PPS): niet van toepassing.
• Voorwaarde 8–9 (ruil/herstructurering): voldoet; grondeigendom versterkt de positie en flexibiliteit van de gemeente om samenhangende ontwikkelopgaven (infrastructuur, openbare ruimte, programma) integraal te realiseren en waar nodig gronden te ruilen of in te zetten bij samenwerkingsconstructies met andere eigenaren/ontwikkelaars, wat de uitvoerbaarheid van het integrale plan vergroot.
• Voorwaarde 10 (sluitende business case): voldoet niet; een zelfstandig sluitende business case is niet realistisch; opbrengstpotentieel bij woningbouw wordt geraamd op circa €1,0 mln. (bandbreedte €0,3–€1,5 mln.) en fiscale optimalisatie (via grondexploitatie en mogelijk VPB voordeel van circa €1 mln.) wordt nog onderzocht. De aankoop is daarom niet te rechtvaardigen als strategische verwerving met eis van sluitende business case. Wel is zij verdedigbaar binnen de bredere gebiedsontwikkeling waar tekorten kunnen worden opgevangen.
3. Eerder is naar verluidt met de betrokken ondernemer gesproken over bedrijfsverplaatsing in plaats van bedrijfsbeëindiging. Is dit juist? Zo ja, waarom is uiteindelijk gekozen voor bedrijfsbeëindiging? Is het college bereid om (waar nodig vertrouwelijk) inzage te geven in alle correspondentie hierover tussen het college en de ondernemer?
Ja, er is met de ondernemer gesproken over bedrijfsverplaatsing. Meerdere gesprekken vonden plaats in de afgelopen twee jaar. Eerste kennismaking: 2 april 2025; vervolggesprekken: 23 mei 2025, 17 juli 2025, 28 november 2025, 19 december 2025, 10 maart 2026. Op 17 juli 2025 gaf de exploitant aan dat verplaatsing binnen Lelystad geen optie voor hen was en dat uitkoop verder onderzocht moest worden. Voor het inzien van de vertrouwelijke gespreksverslagen kunt u een afspraak maken met:
Rik Tuitert, senior strategisch adviseur grondzaken via 14 0320
4. In hoeverre ontstaat met de bedrijfsbeëindiging van Party Players ruimte voor een nieuwe seksinrichting in Lelystad, en onder welke voorwaarden worden ondernemers die daar in willen investeren gefaciliteerd?
Formeel is er nog ruimte voor seksinrichtingen in Lelystad, maar alleen op specifieke locaties en onder strikte beleids- en ruimtelijke voorwaarden. Toetsing gebeurt aan de Kadernota prostitutie en sexbranche (2019) en het omgevingsplan. Openbare orde, veiligheid en overlastpreventie zijn leidend. Ondernemers worden ondersteund binnen de geldende kaders: informatie, locatietoets en begeleiding bij vergunningaanvragen. Facilitering vindt alleen plaats als aan alle eisen uit de Kadernota en het omgevingsplan wordt voldaan en de exploitatie geen onaanvaardbare risico’s voor openbare orde en veiligheid oplevert. Seksinrichting exploiteren | Gemeente Lelystad
5. Is sprake van een sluitende business case of een winstgevende ontwikkeling en zo ja, hoe ziet deze eruit?
Op zichzelf beschouwd is een sluitende business case of winstgevende ontwikkeling niet realistisch voor deze aankoop. De financiële uitkomst hangt sterk af van de toekomstige gebiedsontwikkeling en het beoogde gebruik. Bij woningbouw wordt een opbrengstpotentieel van circa €1,0 mln. verwacht (bandbreedte €0,3–€1,5 mln.) en fiscale optimalisatie (onder meer via een herziene grondexploitatie en mogelijk VPB voordeel van circa €1 mln.) wordt nog onderzocht. Daarom verdient deze aankoop geen geïsoleerde beoordeling. Zij moet worden bezien binnen de bredere, toekomstige gebiedsontwikkeling van het SGL gebied. Vanuit dat integrale perspectief is het verdedigbaar om investeringen te doen die op zichzelf niet sluitend zijn, omdat zij essentiële randvoorwaarden en ontwikkelmogelijkheden creëren waarvan eventuele tekorten binnen de toekomstige gebiedsexploitatie kunnen worden opgevangen. In het VB is aangekondigd dit jaar te starten met het opstellen van een integrale visie voor de gebiedsontwikkeling van het SGL terrein; hiervoor wordt een startnotitie/plan van aanpak en een voorbereidingskrediet ter besluitvorming aan uw raad voorgelegd.
Toelichting
Naar aanleiding van de beantwoording van eerdere technische vragen van ML over de verwerving van Kofschip 14-15 (parenclub Party Players) heeft de fractie van de VVD een aantal aanvullende technische vragen.
