De prestatieafspraken gelezen te hebben, is het ons nog steeds niet duidelijk, hoe het onttrekken van bestaande sociale huurwoningen, helpt bij het realiseren van meer sociale huurwoningen door middel van nieuwbouw. Enerzijds verkopen we grond aan Centrada (tegen een passend lager tarief dan aan andere projectontwikkelaars) om ASAP woningen bij te bouwen, en anderzijds verhoogt Centrada de huurprijs van bestaande sociale woningen die er er al deciania staan, om daar een duurder segment huurwoning van te maken.
Welke prioriteiten heeft het college gesteld middels de prestatieafspraken?
A:Zo snel mogelijk het bestand sociale huurwoningen op peil krijgen om de wachttijden terug te brengen naar de gewenste 2 jaar.
Of
B:Zo veel en snel mogelijk diversiteit in de bestaande wijken realiseren?
Hoeveel bestaande sociale huurwoningen zijn er in het afgelopen jaar, om-geprijst naar middenhuur?
Welke woningverbeteringen heeft Centrada toegepast, om deze duurder gemaakte woningen, ook daadwerkelijk het label (puntenstelsel) middenhuur toe te kunnen dichten?
Hoe lang is bij Centrada de wachttijd voor een woning in de middenhuur?
Waarom worden er niet meer middenhuur woningen gebouwd in de bestaande wijken, ipv bestaande woningen aan de voorraad te onttrekken?
Op welke andere manieren is de diversiteit in de wijken nog meer te bewerkstelligen?
Hoe groot is het verschil in de grondprijs tussen bouwgrond TBH nieuwbouw socialehuur en middenhuur?
Antwoord
Antwoord Welke prioriteiten heeft het college gesteld middels de prestatieafspraken?
A:Zo snel mogelijk het bestand sociale huurwoningen op peil krijgen om de wachttijden terug te brengen naar de gewenste 2 jaar.
Of
B:Zo veel en snel mogelijk diversiteit in de bestaande wijken realiseren?
De eerste prioriteit voor het college is het zo spoedig mogelijk op peil brengen van de voorraad betaalbare woningen. Voor sociale huurwoningen maken we hierover jaarlijks afspraken met Centrada middels de prestatieafspraken. Sociale huurwoningen hebben hierbij een hoge prioriteit. Middeldure huurwoningen met een huur < €1.045 zijn daarnaast ook onderdeel van de betaalbare woningvoorraad.
Daarnaast draagt het omprijzen van huurwoningen ook bij aan het vergroten van de diversiteit in het woningaanbod in de bestaande wijken.
Voor de beantwoording van de volgende drie vragen is de nodige informatie bij Centrada opgehaald;
Hoeveel bestaande sociale huurwoningen zijn er in het afgelopen jaar, om-geprijst naar middenhuur?
In het jaar 2024 zijn er tot 1 oktober 29 woningen gemuteerd naar de vrije sector. Dit is inclusief woningen die op 1 oktober waren opgezegd en naar de middenhuur gaan. In totaal zijn in deze periode 435 woningen opgezegd.
Het totaal aantal woningen van Centrada en de verdeling tussen sociale huur en vrije sector huur rapporteren we 4 keer per jaar in de kwartaalrapportage wonen.
Welke woningverbeteringen heeft Centrada toegepast, om deze duurder gemaakte woningen, ook daadwerkelijk het label (puntenstelsel) middenhuur toe te kunnen dichten?
Geen. Al deze woningen hebben al voldoende WWS-punten voor een huurprijs in de vrije sector/middenhuur.
Hoe lang is bij Centrada de wachttijd voor een woning in de middenhuur?
Centrada rapporteert de gemiddelde inschrijfduur* en zoekduur** niet apart voor woningen in de middenhuur.
Het aantal aangeboden woningen in de middenhuur is relatief klein ten opzichte van het totaal aantal woningen dat in een jaar muteert. Het aandeel vrije sector/middenhuur woningen van Centrada is vergelijkbaar met het aandeel ingeschreven en actief woningzoekenden met een middeninkomen binnen de totale groep ingeschreven en actief woningzoekenden.
Centrada rapporteert jaarlijks over de ontwikkeling van de ingeschreven en actief woningzoekenden in de ‘rapportage woonruimteverdeling’. Deze is als bijlage toegevoegd aan de kwartaalrapportage Wonen van Q2-2024 en is tevens te vinden op de website van Centrada.
Waarom worden er niet meer middenhuur woningen gebouwd in de bestaande wijken, ipv bestaande woningen aan de voorraad te onttrekken?
Middenhuur is voor woningcorporaties een lastige categorie voor nieuwbouw. Voor nieuwbouw van middenhuurwoningen kunnen woningcorporaties niet of nauwelijks financiering krijgen aangezien hiervoor geen borging via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) mogelijk is. Daardoor is het voor woningcorporaties niet goed mogelijk om nieuwbouwprojecten met alleen middenhuurwoningen te bouwen.
N.B. Wel is het voor woningcorporaties toegestaan om bij nieuwbouw van sociale huurwoningen in hetzelfde project een klein deel andere woningen, bijvoorbeeld in de middenhuur, te realiseren.
In diverse projecten wordt door woningcorporaties van deze mogelijkheid gebruik gemaakt, uiteraard in afstemming met de gemeente.
Middenhuur kan daarnaast ook gerealiseerd worden door particuliere ontwikkelaars c.q. beleggers. Zo is in het project Campus Midden een deel van de woningen als middenhuur voorzien.
Daarnaast worden op diverse plekken in bestaande wijken nieuwbouwwoningen in verschillende categorieën gerealiseerd. Uitgangspunt is dat bij nieuwbouw de Lelystadse mix wordt gehanteerd, waardoor juist meer gemengde buurten en wijken gerealiseerd worden.
Op welke andere manieren is de diversiteit in de wijken nog meer te bewerkstelligen?
Zie hiervoor de beantwoording van de voorgaande vraag.
Hoe groot is het verschil in de grondprijs tussen bouwgrond TBH nieuwbouw socialehuur en middenhuur?
Voor de grondprijs onder een sociale huurwoning maken we in Lelystad onderscheid in de grondprijs voor een grondgebonden woning en een gestapelde woning. Voor 2024 is de grondprijs voor een grondgebonden sociale huurwoning bepaald op € 20.331,- voor een gestapelde woning op €15.787,-. Dit zijn de grondprijzen exclusief btw en prijspeil 2024.
Volgens de in de beleidsregel betaalbaar bouwen en bewonen (2024) vastgestelde prijscategorieën kan een middenhuurwoning vallen in de categorie van de goedkope koopwoning (2024: VON***-prijs maximaal € 282.000,-) of in de categorie van de betaalbare koopwoning (2024: VON-prijs maximaal € 390.000,-). De maximale huur voor deze categorie huurwoningen is bepaald op €1.045,- per maand bij minimaal 70 m2 gebruiksoppervlak. Dit onderscheid komt ook terug bij het bepalen van de financiële bijdragen voor het vereveningfonds betaalbare woningbouw Lelystad 2024. Deze bedragen worden jaarlijks geïndexeerd.
Binnen het gemeentelijk grondprijzenbeleid kennen we voor de categorie middenhuur geen vaste grondprijzen, de grondprijzen worden per locatie residueel bepaald/ getaxeerd. De hoogte van de grondprijs is onder meer afhankelijk van de locatie, woninggrootte, de gekozen parkeeroplossing en de kwaliteitseisen die worden meegegeven. Er is dus niet iets als dé grondprijs voor een middenhuurwoning en het verschil is dus ook niet aan te geven
*De inschrijfduur is de tijdsduur tussen inschrijving en de datum van het tekenen huurcontract.
**De zoekduur is de tijdsduur tussen de eerste reactie op het woningaanbod en het moment van het tekenen van het huurcontract.
*** VON = Vrij op naamprijs
Toelichting
1.2 Er staat:
“Dit doen we door in alle bestaande wijken met veel sociale huur, middenhuur toe te voegen en gevarieerd te bouwen in nieuwbouwprojecten, zowel voor wat betreft woningtype als prijssegment.” Hier staat nergens op welke manier dit uitgevoerd zou moeten worden.
In de vergadering van 8 oktober, (Herijking Woonvisie) hebben wij de volgende vragen gesteld:
Ons bereiken berichten, van woningzoekenden/inwoners, dat sociale huurwoningen in bijvoorbeeld de Jol, een dusdanige huurprijsverhoging krijgen als ze opnieuw in de verhuur komen, dat ze niet terug komen in het sociale huurbestand. En daarmee ook niet in beeld komen bij de woningzoekenden die aangewezen zijn op de sociale huurwoningen. Hiermee zijn er ondanks de woningbouw versnelling, netto minder sociale huurwoningen op voorraad dan wanneer huurders niet zouden verhuizen.
Is dit conform de prestatieafspraken?
Zo ja, hoe is dit vastgelegd? (document, pagina, hoofdstuk, alinea)
Zo nee, op welke middelen zijn er voorhanden om dit te reguleren?
Is het college het ermee eens dat, het inlopen van het "te kort" aan sociale huurwoningen en het verkorten van de wachttijd hiermee bemoeilijkt wordt?
Zo nee, waarom niet?
Deze vragen zijn beantwoord en ik heb de toezegging gedaan hierop door te vragen bij de behandeling van de prestatieafspraken.