Fractie Christenunie heeft een aantal technische vragen over de toelichting bij de huisverstingsverordening:
1. Hoe heeft het college rekening gehouden met het zogenaamde waterbedeffect in de keuze voor een selecte groep wijken?
2. Welke factoren zijn meegenomen in de keuze voor deze verschillende wijken?
3. Daarnaast, is er in de percentageberekeningen van het aantal woning aangeboden voor verhuur een onderscheid gemaakt tussen woningen die onder/boven de NHG-grens vallen? En dus wel of niet de effecten ervaren van deze verordening?
4. Kan het college (desnoods vertrouwelijk) het rapport "analyse naar de woningmarkt- ten behoeve van de opkoopbescherming” met de raad delen?
Antwoord
Op 24 november 2022 zijn door ChristenUnie technische vragen gesteld. Hieronder herhalen wij eerst de vraag en vervolgens ons antwoord.
1. Hoe heeft het college rekening gehouden met het zogenaamde waterbedeffect in de keuze voor een selecte groep wijken?
Het ‘waterbedeffect’ is volgens de huisvestingswet geen grondslag voor de inzet van de opkoopbescherming. Daarnaast dient de opkoopbescherming, gegeven het geldende eigendomsrecht, zo beperkt mogelijk gebiedsgericht ingezet te worden. Het college ondervangt het probleem van het waterbedeffect door jaarlijks te monitoren, en indien daar aanleiding voor is, een voorstel tot wijziging van gebieden in te dienen.
2. Welke factoren zijn meegenomen in de keuze voor deze verschillende wijken?
Er is gekeken naar meerdere factoren.
Ten eerste is gekeken in welke wijken het absolute en relatieve aandeel investeerders het hoogst is in de periode van 2016-2021. Hierbij gaat het om woningen die van eigenaar-bewoners zijn verkocht aan investeerders die de woningen vervolgens zijn gaan verhuren.
Daarnaast is gekeken naar de relatie tussen de aanwezigheid van de koopstarter en de aanwezigheid van investeerders in wijken. Dit kan laten zien dat aanwezigheid van investeerders impact heeft op de positie van koopstarters. Vervolgens is gekeken naar de woningvoorraad in de wijk en of hier een verschuiving gaande is richting particuliere verhuur.
3. Daarnaast, is er in de percentageberekeningen van het aantal woning aangeboden voor verhuur een onderscheid gemaakt tussen woningen die onder/boven de NHG-grens vallen? En dus wel of niet de effecten ervaren van deze verordening?
Woningen waarvan de WOZ-waarde hoger is dan de op dat moment geldende NHG-grens, vallen, volgens dit concept, niet onder de opkoopbescherming. Zij ondervinden geen effecten van deze verordening. In de periode 2016-2020 vielen 87% van de verkooptransacties, onder de dan geldende NHG-grens. Door de NHG-grens aan te houden voorkom je dus een aanzienlijk deel buy-to let.
Voor een toelichting hierop zie het rapport ‘analyse naar de woningmarkt- ten behoeve van de opkoopbescherming’. Doordat de opkoopbescherming het eigendomsrecht inperkt is het belangrijk het middel alleen in te zetten in de prijsklasse waarin beleggers daadwerkelijk actief zijn.
4. Kan het college (desnoods vertrouwelijk) het rapport "analyse naar de woningmarkt- ten behoeve van de opkoopbescherming” met de raad delen?
Het rapport is afgelopen zomer 2022 ter informatie aangeboden aan de raad. Dit rapport en bijbehorende raadsinformatienota is nogmaals bijgevoegd.
Toelichting
De stukken geven een eerste beeld van de keuzes die gemaakt zijn. Met deze vragen wil de fractie van de Christenunie graag een diepgaander beeld krijgen van de keuzes die gemaakt zijn, om zo (vooruitlopend) op de besluitvorming alvast een compleet beeld te krijgen van de verordening.